计税依据(2)、应纳税额的计算(1)_2021年《税法一》预习考点

来源：东奥会计在线责编：cyw2021-02-10 09:28:11

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计税依据(2)、应纳税额的计算(1)

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本知识点属于《税法一》第七章土地增值税

【知识点】计税依据(2)、应纳税额的计算(1)

计税依据(2)、应纳税额的计算(1)

第三节计税依据

三、分期分批开发、转让房地产扣除项目的确定

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。计算公式：

扣除项目金额=扣除项目的总金额×(实际转让土地面积÷可转让土地总面积)。

【提示】可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。(道路绿化等公共设施用地不能转让)

【注意】特别关注可扣项目金额的配比原则：出售部分才可以扣，未开发、未出售的不得扣除!

【配比原则总结】取得土地使用权支付的金额、开发成本和开发费用的配比：

①允许扣除的土地金额=取得土地使用权支付的金额×(已开发土地面积÷全部土地面积)×(已售房÷全部可售房)

②允许扣除的开发成本=房地产开发成本×(已售房÷全部可售房)

③允许扣除的开发费用=房地产开发费用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构证明的：允许扣除的开发费用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以内

不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：允许扣除的开发费用=(①+②)×10%以内

④与转让房地产有关的税金，无配比问题。

⑤加计扣除=(①+②)×20%。

四、转让旧房及建筑物的评估价格

(一)转让旧房及建筑物能够取得评估价格的

扣除项目金额

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房屋及建筑物的评估价格

3.转让环节缴纳的税金

1.取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。

2.旧房及建筑物的评估价格=房地产重新购建价格(重置成本价)×成新度折扣率。

评估价格须经当地税务机关确认。

【提示】因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。

3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

【提示1】土地增值税条例和细则中没有地方教育附加扣除的规定。现实中各省对地方教育附加能否扣除有着不同的规定，老师此讲中是按照可以扣除进行讲解，考试时应注意题干提示和要求。

【提示2】对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

(二)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算公式：

扣除项目金额1.+2.=购房发票所载金额×(1+5%×购买年限)。

【提示】计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

提供的具体购房凭据/发票		加计5%的基数
营改增前取得的营业税发票		发票所载金额（不扣减营业税）
营改增后取得的	增值税普通发票	发票所载价税合计金额
	增值税专用发票	发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和

【总结】根据相关规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额(计成本)。

扣除项目金额3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

(三)转让旧房及建筑物不能取得评估价格，也不能提供购房发票的

对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据规定，实行核定征收。

【注意】契税在计算土地增值税时的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，可能在“房屋及建筑物的评估价格”中扣除，可能在“转让环节缴纳的税金”中扣除。

契税支付环节		税务处理
取得土地使用权时支付的契税		视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
纳税人转让存量房，其原购入环节缴纳的契税	转让有评估价格的存量房	已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除
	转让无评估价格但能提供购房发票的存量房	凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数

各项目扣除一览表

转让项目的性质	扣除项目	具体内容
新建房屋（卖新房）	房地产企业（5项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（房企）
新建房屋（卖新房）	非房地产企业（4项）
存量房屋（卖旧房）	扣除项目（3项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3.转让环节缴纳的税金
转让未经开发的土地（卖地）	扣除项目（2项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金

第四节应纳税额的计算

计算步骤	具体
第一步，计算土地增值额	增值额=收入额-扣除项目金额
第二步，计算增值率	增值率=土地增值额÷扣除项目金额×100%
第三步，根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
第四步，套用公式计算税额	应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

【注意】出售新房、旧房，出售土地与房屋，扣除项目不同。

一、应纳税额计算一般方法(总结)

(一)土地增值额的确定

第一步：确定收入总额：不含增值税。

计税方法		土地增值税应税收入	增值税
简易计税		转让房地产的含税收入−增值税应纳税额	自建：增值税应纳税额=全额/（1+5%）×5% 非自建：增值税应纳税额=差额/（1+5%）×5%
一般计税	非房地产开发企业	转让房地产的全额含税收入/（1+9%）	销项税额=全额/（1+9%）×9%
一般计税	房地产开发企业	转让房地产的含税收入−增值税销项税额	销项税额=（含税收入-地价款）/（1+9%）×9%

【提示】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

2.提供扣除项目金额不实的;

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第二步：确定扣除项目(重点)新54旧3土地2;不含增值税。

转让项目的性质	扣除项目	具体内容
新建房屋（卖新房）	房地产企业（5项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（房企）
新建房屋（卖新房）	非房地产企业（4项）
存量房屋（卖旧房）	扣除项目（3项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3.转让环节缴纳的税金
转让未经开发的土地（卖地）	扣除项目（2项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金

第三步：计算增值额=收入额(第一步)-扣除项目金额(第二步)

(二)应纳税额的计算

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%～100%的部分	40	5
3	超过100%～200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35