应纳税额的计算(3)、税收优惠、征收管理_2021年《税法一》预习考点

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应纳税额的计算(3)、税收优惠、征收管理

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本知识点属于《税法一》第七章 土地增值税

【知识点】应纳税额的计算(3)、税收优惠、征收管理

应纳税额的计算(3)、税收优惠、征收管理

第四节 应纳税额的计算

二、房地产开发企业土地增值税清算

【例题·综合题】2019年1月15日，某房地产开发公司(增值税一般纳税人)收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的W项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米(产权属于全体业主所有的公共配套设施)。该项目2018年4月通过全部工程质量验收。

2018年5月该公司开始销售W项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售15000.80平方米，取得含税销售收入50000万元。该公司对W项目选择简易计税方法。

经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元;房地产开发成本15000万元;管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元(其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明)。

已知：W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，不考虑印花税。(2018年)

(1)W项目的清算比例是( )。

A.83.33%

B.88.24%

C.94.44%

D.100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已转让的房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%。

(2)W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金( )万元。

A.285.71

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

【答案】A

【解析】增值税=50000÷(1+5%)×5%=2380.95(万元)，W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金=2380.95×(7%+3%+2%)=285.71(万元)。

(3)W项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额( )万元。

A.2050.70

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

【答案】A

【解析】允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8240×88.24%=7270.98(万元)

允许扣除的房地产开发成本=15000×88.24%=13236(万元)

纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

可以扣除的房地产开发费用=(7270.98+13236)×10%=2050.70(万元)。

(4)W项目清算时允许扣除项目金额合计( )万元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79

D.26969.79

【答案】C

【解析】W项目清算时允许扣除项目金额合计=7270.98+13236+2050.70+285.71+(7270.98+13236)×20%=26944.79(万元)。

(5)W项目清算后应补缴土地增值税( )万元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

【答案】B

【解析】不含增值税收入=50000-2380.95=47619.05(万元)

增值额=47619.05-26944.79=20674.26(万元)

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

W项目清算后应补缴土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46(万元)。

(6)关于W项目清算，下列说法正确的有( )。

A.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

B.对该项目的清算进行审核鉴证的税务中介机构只能由主管税务机关指定

C.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续

D.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》

E.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容

【答案】ACD

【解析】选项B：纳税人也可以委托税务中介机构审核鉴证清算项目。选项E：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

第五节 税收优惠

1.以下转让房屋项目，增值率未超过20%的，免征土地增值税;超过20%的，应就其全部增值额按规定计税：

(1)建造普通标准住宅出售;

(2)转让旧房作为改造安置住房房源;

(3)转让旧房作为公共租赁住房房源(优惠执行期限：2019.1.1-2020.12.31)。

2.国家征收、收回的房地产的税收优惠

(1)因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税。

(2)因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.企业改制重组的税收优惠(2018.1.1-2020.12.31)

(1)暂不征土地增值税情形：

【注意】以下改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

①改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业。(整体改制)

【解释】整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

②两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。(企业合并)

③企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。(企业分立)

④单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。(重组投资)

(2)企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除：

①出让或转让方式取得：取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。(当时购置成本)

②国家作价出资入股：该宗土地入股时，该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格;不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。

第六节 征收管理

一、纳税义务发生时间及纳税期限

根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

【提示】预征土地增值税

当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补。

当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

对实行预征办法的地区，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

二、纳税地点

土地增值税向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

谁把最美的梦大胆的插进冰封的土壤，谁就会获得满园的芬芳。希望备考税务师考试的小伙伴们都能够顺利通过税务师考试！快一起努力学习吧！

（注：以上内容选自小燕老师《税法一》授课讲义）

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