转让不动产增值税征收管理_2024年税法一基础知识点
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转让不动产增值税 征收管理 |
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税务师备考正在进行中，不要放弃，坚持下去，成功就在眼前，因为失败只是通往成功的必经之路。东奥会计在线为大家准备了《税法一》基础阶段知识点，希望同学们在基础阶段脚踏实地的学习。
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转让不动产增值税征收管理（掌握）
（一）预备知识
1.适用范围。
（1）一般纳税人转让其取得的不动产。
（2）小规模纳税人转让其取得的不动产。
（3）个人转让其购买的住房。
（4）不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
2.不动产来源。
（1）自建。
（2）非自建：直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得。
3.税款征收环节分为预缴（征）和申报两个环节。
4.计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。
5.计税金额分为全额和差额（不含税价）。
全额，是指收取的全部价款和价外费用。
差额，是指取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额。
6.不动产分为“前取得”和“后取得”，划分时点为2016年4月30日。
7.要注意区分税率（9%）、征收率（5%）、预征率（5%）的不同表述。
8.预征税款的计算
特殊公式：预征税款=含税计税销售额/（1+5%）×5%
（二）计税方法及应纳税额计算
1.一般纳税人转让其取得的不动产
（1）简易计税方法。
一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产——可选择简易计税方法。
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来源 |
征收依据 及比率 |
纳税地点 |
计税公式 |
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非自建 |
预缴 |
差额预缴5% |
不动产所在地税务机关 |
应预缴增值税=差额÷（1+5%）×5% |
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申报 |
差额缴纳5% |
机构所在地 税务机关 |
与预缴税款相同，应补缴增值税=差额÷（1+5%）×5%-预缴税额=0 【记忆窍门】差额预缴，差额申报 |
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自建 |
预缴 |
全额预缴5% |
不动产所在地税务机关 |
应预缴增值税=全额÷（1+5%）×5% |
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申报 |
全额缴纳5% |
机构所在地 税务机关 |
与预缴税款相同，应补缴增值税=全额÷（1+5%）×5%-预缴税额=0 【记忆窍门】全额预缴，全额申报 |
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（2）一般计税方法。
一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产——可选择一般计税方法。
一般纳税人转让2016年5月1日后取得的不动产——适用一般计税方法。
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项目性质 |
计税依据及比率 |
纳税地点 |
计税公式 |
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非自建 |
预缴 |
差额预缴5% |
不动产所在地税务机关 |
应预缴增值税=差额÷（1+5%）×5% |
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申报 |
全额缴纳9% |
机构所在地 税务机关 |
应补缴增值税=全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款 【记忆窍门】差额预缴，全额申报 |
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自建 |
预缴 |
全额预缴5% |
不动产所在地税务机关 |
应预缴增值税=全额÷（1+5%）×5% |
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申报 |
全额缴纳9% |
机构所在地 税务机关 |
应补缴增值税=全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款 【记忆窍门】全额预缴，全额申报 |
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2.小规模纳税人转让其取得的不动产
采用简易计税方法，适用5%征收率（不包括个人转让住房）。
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项目性质 |
预缴 |
申报 |
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非自建 |
应预缴增值税=差额÷（1+5%）×5% 【记忆窍门】差额预缴，差额申报 |
与预缴税款相同，应补缴增值税=差额÷（1+5%）×5%-预缴税额=0 |
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自建 |
应预缴增值税=全额÷（1+5%）×5% 【记忆窍门】全额预缴，全额申报 |
与预缴税款相同，应补缴增值税=全额÷（1+5%）×5%-预缴税额=0 |
除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。其他个人向不动产所在地税务机关申报纳税。
3.个人转让其购买的住房
（三）纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定
1.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
2.纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
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契税缴纳时间 |
税额计算 |
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2016年4月30日及以前缴纳契税 |
应纳增值税=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5% |
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2016年5月1日 及以后缴纳契税 |
应纳增值税=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5% |
3.在确定不动产计税金额时发票优先：同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
（四）扣减税款的有效凭证
1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
（五）发票的开具
1.自2020年2月1日起，增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人，税务机关不再为其代开增值税专用发票。
2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（六）其他规定
1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
2.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
所属章节：第二章 增值税
注：以上内容选自彭婷老师2024年《税法一》轻一基础班授课讲义
（本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载）
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