容积率小于0.5房产税计税原值
精选回答
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)及相关规定，对于按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。然而，当宗地容积率低于0.5时，需要按以下方式计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价：
1. 计算土地面积：按房产建筑面积的2倍计算土地面积。
2. 确定地价：以计算出的土地面积占总占地面积的百分比确认其地价，并将该地价并入房产原值。
房产税的纳税义务人：
1. 产权属国家所有的：由经营管理单位纳税
2. 产权属集体和个人所有的：由集体单位和个人纳税
3. 产权出典的：由承典人纳税
4. 产权所有人、承典人不再房屋所在地的产权未确定及租典纠纷未解决的：由房产代管人或者使用人纳税
5. 纳税单位和个人无租使用其他单位的房产：由使用人代为缴纳房产税
房产税征税范围：
1. 以房产为征税对象，但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙、室外游泳池等)不属于房屋，不征收房产税。
房产是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
2. 房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
3. 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税税率：
1. 从价计征(经营自用)：1.2%
2. 从租计征(出租)：12%
3. 对个人出租住房，不区分用途：4%
5. 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的：4%
计税依据：
1. 从价计征(经营自用的房产)---房产的计税余值
计税余值：房产原值一次减除10%---30%后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产的计税余值=房产原值×[1-(10%-30%)]
房产原值：
⑴房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计核算账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
⑵对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
⑶对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
⑷纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
房屋附属设备和配套设施的计税规定
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
⑴凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
⑵对于更换房屋附属设备和配套设施的在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
⑶投资联营房产与融资租赁房产计税的规定
①以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的
从价计征：由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税
②以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的
从租计征：由投资方按不含增值税的租金收入计征房产税
③融资租赁
承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起从价计税；
合同未约定开始日的，自合同签订的次月起从价计税
⑷居民住宅区内业主共有的经营性房产计税的规定
由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。
自营的(从价计征)：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值
出租的(从租计征)：依照不含增值税的租金收入计征
⑸凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
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