提供不动产经营租赁服务增值税征收管理_25年税法一预习考点
2025年税务师考试备考正在进行中，众多考生已投入到紧张的备考之中。备考之路虽充满挑战，但只有通过日复一日的知识积累，考生们才能真切地感受到自己每天的进步。东奥会计在线在下文中梳理了《税法一》科目预习考点，希望同学们可以坚持学习！
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提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
（一）预备知识
1.适用主体：纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产。
纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2.税款征收环节分为预缴（跨县、市、区出租）和申报两个环节。
3.计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。
4.税率、征收率、预征率：
（1）不动产经营租赁服务增值税税率9%、征收率5%。
（2）个人出租住房、住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法的，按5%征收率减按1.5%征收。
（3）一般计税方法预征率3%；简易计税方法预征率5%。
5.本考点不适用于纳税人提供道路通行服务。
（二）计税方法和应纳增值税计算
1.一般纳税人（含房地产开发企业）出租的不动产。
（1）简易计税方法。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产——可选择简易计税方法。
不动产所在位置 | 征收比率 | 纳税地点 | 计税公式 | |
不同县 （市、区） | 预缴 | 5% 预征率 | 不动产所在地税务机关 | 应预缴增值税=含税销售额÷（1+5%）×5% |
申报 | 5% 征收率 | 机构所在地 税务机关 | 与预缴税款相同，应补缴增值税=含税销售额÷（1+5%）×5%-预缴税额=0 | |
同县 （市、区） | 5%征收率， 无预缴 | 机构所在地 税务机关 | 应纳增值税=含税销售额÷（1+5%）×5% | |
（2）一般计税方法。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产——可选择一般计税方法。
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产——适用一般计税方法。
不动产所在位置 | 征收比率 | 纳税地点 | 计税公式 | |
不同县 （市、区） | 预缴 | 3% 预征率 | 不动产所在地税务机关 | 应预缴增值税=含税销售额÷（1+9%）×3% |
申报 | 9% 税率 | 机构所在地 税务机关 | 应补缴增值税=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额 | |
同县 （市、区） | 9%税率， 无预缴 | 机构所在地 税务机关 | 应纳增值税=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额 | |
2.小规模纳税人出租不动产：只能采用简易计税方法。
情形 | 征收率及计税公式 |
个体工商户出租住房 | 按照5%的征收率减按1.5%计算： 应（预）缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% |
其他个人出租住房 | |
住房租赁企业向个人出租住房 | |
单位出租不动产（住房租赁企业向个人出租住房除外） | 按照5%的征收率计算： 应（预）缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5% |
个体工商户出租不动产（非住房） | |
其他个人出租不动产（非住房） |
（三）预缴与申报
1. 基本原则。
出租方 | 纳税原则 | 纳税地点 | ||
单位和个体工商户 | 异地 | 先预缴 再申报 | 预缴税款 | 不动产所在地税务机关 |
申报纳税 | 机构所在地税务机关 | |||
本地 | 无预缴 仅申报 | 申报纳税 | 机构所在地税务机关 | |
其他个人 | 无预缴，仅申报 | 申报纳税 | 不动产所在地税务机关 | |
2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
3.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
（四）发票的开具
情形 | 适用范围 |
可以开具或 申请代开增值税发票 | （1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，可以自行开具增值税发票；不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票 （2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票 |
不得开具或 申请代开增值税专用发票 | 纳税人向其他个人出租不动产 |
所属章节：第二章 增值税
注：以上内容选自彭婷老师2024考季《税法一》基础阶段授课讲义
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