2016《税法二》预习考点：新建房转让——房地产企业扣除5项

2016《税法二》预习考点：新建房转让——房地产企业扣除5项

　　【东奥小编】现阶段进入2016年税务师考试预习备考期，是梳理考点的宝贵时期，我们一起来学习2016《税法二》预习考点：新建房转让——房地产企业扣除5项。

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　　1.新建房转让——房地产企业扣除5项

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　　本知识点属于《税法二》科目第三章土地增值税第三节转让房地产增值额的确定的内容。

　　【知识点】：新建房转让——房地产企业扣除5项

　　1.取得土地使用权所支付的金额(买地的钱)

　　指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

　　按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：(客观题)

　　(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

　　(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;

　　(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　土地支付金额的配比：

　　实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×(已开发土地/全部土地)×(已售房/全部房)

　　2.房地产开发成本

　　(1)土地征用及拆迁补偿费，主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　(2)前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　(3)建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

　　(4)基础设施费，指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　(5)公共配套设施费，指开发项目内发生的公共配套设施支出。

　　(6)开发间接费用，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。(非房地产开发费用)

　　房开成本的配比：

　　实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×(已售房/全部房)

　　3.房地产开发费用(区分企业所得税的期间费用)

　　房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除(标准扣除法，而不是实际扣除法)

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

　　【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题：

　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

　　②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　③提供金融机构证明，分摊利息支出。

　　④全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　即：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。

　　⑥土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。(税务审核关注的重点)

　　房开费用的配比(包括单独利息)：

　　实际扣除开发费用=所有的房地产开发费用×(已售房/全部房)

　　4.与转让房地产有关的税金

　　5.财政部确定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

　　加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【解释】房地产开发企业代收费用的处理：

　　1.对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;

　　2.对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

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