房地产开发经营业务的所得税处理(2)_2021年《税法二》预习考点

来源：东奥会计在线责编：cyw2021-01-15 09:52:25

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房地产开发经营业务的所得税处理(2)

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本知识点属于《税法二》第一章企业所得税

【知识点】房地产开发经营业务的所得税处理(2)

房地产开发经营业务的所得税处理(2)

第七节房地产开发经营业务的所得税处理

三、成本、费用扣除的税务处理

(一)企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

(二)企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

(三)已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本，其中，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积。

(四)企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期扣除。

(五)企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

(六)企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

情形	处理
属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的	可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理
属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的	应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理

(七)企业在房地产开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施、停车场所：

邮电通信、学校、医疗设施

（1）在开发区内建造：应单独核算成本

（2）企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的：国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额

停车场所

（1）单独建造：应作为成本对象单独核算

（2）利用地下基础设施形成的停车场所：作为公共配套设施进行处理

（八）保证金（担保金）	银行按揭方式销售开发产品，约定为购买方提供按揭贷款担保时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除
（九）支付境外机构的销售费用	委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除

（十）利息

（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除

（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除

（十一）财产损失

（1）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除

（2）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除

（十二）折旧费用

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用

四、计税成本的核算方法

（一）计税成本对象的确定原则

可否销售原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则

（二）开发产品计税成本支出的内容

1.土地征用费及拆迁补偿费。包括契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费等

2.前期工程费

3.建筑安装工程费

4.基础设施建设费

5.公共配套设施费

6.开发间接费

(三)成本计算方法

1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

2.应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。

3.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

占地面积法	已动工开发成本对象占地面积÷开发用地总面积（土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应协商请求税务机关同意）
建筑面积法	已动工开发成本对象建筑面积÷开发用地总建筑面积（单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配）
直接成本法	期内某一成本对象的直接开发成本÷期内全部成本对象直接开发成本（借款费用属于不同成本对象共同负担的，适用本办法）
预算造价法	期内某一成本对象预算造价÷期内全部成本对象预算造价（借款费用属于不同成本对象共同负担的，适用本办法）

(四)企业以非货币交易方式取得土地使用权，应按下列规定确定成本：

换取情形

确认时间

确认金额

开发产品换土地使用权

（1）本土地开发建造的开发产品：接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，确认成本

（2）其他土地开发建造的开发产品：投资交易发生时

分出（应付）产品的公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

股权换土地使用权

投资交易发生时

该项土地使用权公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

(五)除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

未取得全额发票	出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%
公共配套设施	公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用（必须已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件）
报批报建费用、物业完善费用	应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用（应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）可以按规定预提

五、特定事项的税务处理

(一)企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

分配开发产品

（1）该项目已经结算计税成本：应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额

（2）未结算计税成本：将投资方的投资额视同销售收入进行税务处理

分配项目利润

（1）将项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额，不得在税前分配该项目利润，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出

（2）投资方取得项目的营业利润：视同股息、红利

(二)企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项业务进行所得税处理，并按取得的开发产品公允价值(包括首次取得和以后应取得的)计算确认土地使用权转让所得或损失。

(三)土地增值税清算涉及企业所得税退税问题处理

1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。