房地产开发经营业务收入的税务处理_25年税法二预习考点
税务师备考之路，贵在坚持。希望每位考生都能建立起每日打卡学习的习惯，通过持续不断的学习和积累，为接下来的基础阶段学习打下坚实的基础。东奥会计在线在下文中整理了税务师考试《税法二》科目预习考点，同学们可以抢先开学！
房地产开发经营业务收入的税务处理
（一）销售收入的范围
1.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
2.企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。
3.未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）销售收入的确认
1.一次性全额收款方式
应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。
2.分期收款方式
（1）应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；
（2）付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.银行按揭方式
应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.委托销售
（1）支付手续费方式
按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）视同买断方式
①属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，应比较销售合同或协议中约定的价格和买断价格，遵循从高原则，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；
②属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）基价（保底价）并实行超基价双方分成方式
①属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，应比较销售合同或协议中约定的价格与基价，遵循从高原则，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；
②属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）包销方式
①包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述规定确认收入的实现；
②包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
5.视同销售
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
（三）视同销售确认收入（或利润）的方法和顺序
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
（四）销售未完工开发产品
1.计税毛利率（由省、自治区、直辖市税务局确定）
2.应纳税所得额
（1）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
（2）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
（3）在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
所属章节：第一章 企业所得税
注：以上内容选自张泉春老师2024年《税法二》轻一基础班授课讲义
（本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载）
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