房地产开发经营业务计税成本的核算方法_25年税法二预习考点
2025年税务师考试新教材尚未发布，但这并不意味着考生们无法开始备考。相反，这是一个预习机会，利用现有的旧版教材和学习资料，考生们可以先行一步，为考试做好充分准备。
房地产开发经营业务计税成本的核算方法
（一）概念
计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
（二）确定原则
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
1.可否销售原则
2.功能区分原则
3.定价差异原则
4.成本差异原则
5.权益区分原则
（三）计税成本支出的内容
1.土地征用费及拆迁补偿费
2.前期工程费
3.建筑安装工程费
4.基础设施建设费
5.公共配套设施费
6.开发间接费
（四）计税成本核算程序
1.整理、归纳
对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
2.归集、分配
对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理地归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
3.已销、未销分配
对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
4.结算、扣除
对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）计税成本的分配
1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
2.应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。
3.共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象
（六）非货币交易方式取得土地使用权的成本确定
（七）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本（可以预提的三种情况）：
1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律、法规规定必须配套建造的条件。
3.应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（八）其他规定
1.企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
2.企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
所属章节：第一章 企业所得税
注：以上内容选自张泉春老师2024年《税法二》轻一基础班授课讲义
（本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载）
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