以房地产进行投资、联营土地增值税的税务处理

    【答疑精选】《税务代理实务》之以房地产进行投资、联营土地增值税的税务处理

    【东奥小编】各位备考的学员，在学习的过程中，无论是做题还是看教材，都会遇到一些不理解和弄不懂的地方，这是大家可以通过东奥的答疑版块向东奥的老师们请教。同时，也可以在东奥论坛进行交流讨论。

　　简答题

　　甲公司(增值税一般纳税人)与乙公司(房地产开发公司)共同组建“东盈”房地产开发公司。甲公司以现金5000万元和一块土地使用权(面积为30000M2)作为投资。土地使用权账面原值6000万元，累计摊销3000万元，评估价格为10000万元;乙公司以现金15000万元作为投资。东盈公司注册资本30000万元，甲、乙公司各占50%的比例,均参与东盈公司的利润分配。东盈公司以甲公司投资的土地进行房地产开发。根据以上资料回答下列问题：

　　1.“东盈”公司收到投资时如何进行账务处理。

　　2.甲公司将土地使用权投资到“东盈”公司会涉及到哪些税费，并说明理由。

　　3.“东盈”公司在设立时需要涉及到哪些税费，并说明理由。

    【正确答案】：

　　1.借：开发成本 10000

　　　　  银行存款 20000

          贷：实收资本——甲公司 15000

　　          ——乙公司 15000

　　2.甲公司将土地使用权投资到房地产开发企业需要缴纳印花税、土地增值税。本题中涉及到土地使用权的转让，土地使用权转让合同应当按照产权转移书据项目计算缴纳印花税;将土地使用权投资到房地产开发企业需要缴纳土地增值税。

　　3. “东盈”公司在设立时需要缴纳印花税、契税，土地使用权转让合同按产权转移书据项目缴纳,新设立的营业账簿中的资金账簿按实收资本金额计算缴纳,其他营业账簿按件贴花。

　　老师：

　　老师讲课时有说非房地产开发企业以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的非房地产企业中时，暂免征收土地增值税。(属于土地增值税征税范围,但给予免征待遇)。为什么此题中甲公司将土地使用权投资到“东盈”公司时还要土地增值税呢。

    【东奥老师回答】

    尊敬的学员，您好：

　　您按下面的内容掌握即可，注意红字部分的区别：

　　一、基本规定：对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。

　　二、特殊规定：

　　1、对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征收土地增值税;

　　提示：即被投资方从事房地产开发的，则打破基本规定，按照特殊规定掌握，征收土地增值税。注意房地产是包括房屋和土地两种情况的，也就是说这里包含了一种情况是如果被投资方是从事房地产开发企业的话，以土地、商品房投资入股均是要征收土地增值税。

　　结合教材的基本规定与特殊规定，老师将此归纳为：

　　以土地投资(关键要看被投资方)：无论投资方是房地产企业还是非房地产企业，只要被投资方是房地产企业就需要缴纳土地增值税;被投资方是非房地产企业就不需要缴纳土地增值税。

　　以商品房投资(关键看双方中是否有房地产企业)：如果投资方和被投资方都为非房地产企业，则不需缴纳土地增值税;只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。

    祝您学习愉快！

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