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房产税的税收筹划

分享： 2014-12-25 15:47:08东奥会计在线字体：大小

2015《税务代理实务》预习知识点：房产税的税收筹划

　　【小编导言】我们一起来学习2015《税务代理实务》预习知识点：房产税的税收筹划。

　　【内容导航】：

　　(一)利用纳税人身份的筹划

　　(二)改变出租方式的筹划

【所属章节】：

　　本知识点属于《税务代理实务》第十章其他税种纳税申报和纳税审核第三节房产税纳税申报与纳税审核的内容。

　　【基础考点】：房产税的税收筹划

　　(一)利用纳税人身份的筹划

　　【例题·简答题】A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2012年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下(城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，不考虑印花税及所得税)：

　　(1)装修改造前的每年税费负担情况：

　　应缴纳营业税=60×5%=3(万元);

　　应缴纳城市维护建设税、教育费附加=3×(7%+3%)=0.3(万元);

　　应缴纳房产税=60×12%=7.2(万元);

　　每年合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5(万元)

　　(2)装修改造后的每年税费负担情况：

　　应缴纳营业税=200×5%=10(万元)

　　应缴纳城市维护建设税、教育费附加=10×(7%+3%)=1(万元)

　　应缴纳房产税=200×12%=24(万元)

　　合计税费负担=10+1+24=35(万元)。

　　装修后比装修前增加税费负担=35-10.5=24.5(万元)。

　　如何进行有效的筹划?

　　【答案】筹划方案：A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B公司，并签订一个期限较长的房屋租赁合同(假设为30年)，每年收取租金60万元。然后由B公司出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：

　　A公司应负担的税费仍为10.5万元。

　　B应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。

　　A公司和B公司的税费负担合计为10.5+11=21.5(万元)，比筹划前可少负担税费=35-21.5=13.5(万元)。

　　(二)改变出租方式的筹划

　　【例题·简答题】某城市商业零售企业现有1栋闲置库房。对于这1栋闲置库房，企业经研究提出以下两种利用方案：一是出租方案，将闲置库房出租收取租赁费，库房的年租金收入为100万元;二是仓储方案，配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，仓储收入也为100万元。已知这栋库房的原值为1000万元，当地政府规定的扣除比例为30%。计算两种方案哪种方案更节税。(不考虑印花税、所得税)

　　【答案】

　　(1)出租库房每年应纳税额为：

　　①营业税=100×5%=5(万元);

　　②城建税=5×7%=0.35(万元);

　　③教育费附加=5×3%=0.15(万元)。

　　④房产税=100×12%=12(万元);

　　⑤每年应纳税额合计为17.5万元。

　　(2)仓储方案企业每年应缴纳的税款为：

　　①营业税=100×5%=5(万元);

　　②城建税=5×7%=0.35(万元);

　　③教育费附加=5×3%=0.15(万元);

　　④房产自用，应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(万元)。