土地增值税纳税审核_税务师《涉税服务实务》每日一考点

备考税务师的考生朋友们，千里马如果不努力奔跑也难以被伯乐发现，天资聪颖的人如果后天不努力学习也无法将才智发挥出来，只有坚持努力的人才能实现自己的目标和价值。

【考点：土地增值税纳税审核】

一、纳税义务人和征税范围的审核

(一)纳税义务人

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。

【提示】不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，不论行业与部门，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

(二)征税范围

1.基本征税范围

【提示】(1)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

(2)土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租)，不征收土地增值税。

2.特殊征税范围

(1)房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。

(2)房地产的赠与。下列房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

(3)房地产的出租。房地产的出租不属于土地增值税的征税范围。

(4)房地产的抵押。对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。

(5)房地产的交换。房地产的交换属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

(6)合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3.企业改制重组土地增值税政策

(1)按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

【提示】整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地増值税。

(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

【提示】上述(1)~(4)项有关改制重组土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

二、税率的审核

土地增值税四级超率累进税率表 单位：%

三、应税收入与扣除项目的审核

(一)应税收入

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

(二)扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额。

取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

2.房地产开发成本。

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最髙不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

【提示】利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

4.与转让房地产有关的税金。

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

5.其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和”，加计20%的扣除。

6.旧房及建筑物的评估价格。

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

四、应纳税额的计算的审核

(一)増值额的确定

土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

1.隐瞒、虚报房地产成交价格。

2.提供扣除项目金额不实。

3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。

(二)应纳税额的计算方法

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体方法如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额×40% -扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额×50% -扣除项目金额× 15%

4.增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

五、房地产开发企业土地增值税清算的审核

(一)土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

【提示】开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

(二)土地增值税的清算条件

(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(四)土地增值税的扣除项目

1.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

2.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

3.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

4.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

5.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

6.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

(五)土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

六、土地增值税税收优惠的审核

(一)建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

【提示】普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

(二)国家征用收回的房地产的税收优惠

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

(三)因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

(四)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的税收优惠

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

七、征收管理的审核

(一)纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

(二)纳税申报

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

备考税务师考试的小伙伴们，努力是世上一切欢乐和美好事情的源泉，坚持努力的人会感到生活的充实、进步的快乐和成功的喜悦。

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(注：以上内容选自李运河老师《涉税服务实务》授课讲义)

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