特定政策(2)、异地提供建筑服务和房开企业销售房地产的征管_2021年《涉税服务实务》预习考点

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特定政策(2)、异地提供建筑服务和房开企业销售房地产的征管

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本知识点属于《涉税服务实务》第九章 货物和劳务税纳税申报代理和纳税审核

【知识点】特定政策(2)、异地提供建筑服务和房开企业销售房地产的征管

特定政策(2)、异地提供建筑服务和房开企业销售房地产的征管

第一节 增值税纳税申报代理与纳税审核

六、一般纳税人的特定政策

(三)销售自己使用过的固定资产

一般纳税人销售自己使用过的固定资产(有形动产)，适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3%征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

判断一般纳税人适用简易办法的根据：是否按规定不得抵扣且未抵扣过进项税额。

1.若按规定允许抵扣进项税额，则销售使用过的固定资产，均按照适用税率计算当期销项税额;

2.若按规定不得抵扣且未抵扣进项税额，则销售使用过的固定资产，可以适用简易办法按3%征收率减按2%征税。

【提示】小规模纳税人销售自己使用过的固定资产适用简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税政策也可以放弃减税。按下列公式确定销售额和应纳税额：

销售额=含税销售额/(1+3%)

应纳税额=销售额×2%(或3%)

七、纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理

跨县(市、区)提供建筑服务，是指单位和个体工商户在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。

【提示】结合跨区域涉税事项报告、跨区域涉税事项报验、跨区域涉税事项信息反馈，进行综合性掌握。

1.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应按照规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2.一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的：

应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算销项税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的：

应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

【提示】纳税人提供建筑服务，按照规定允许从其取得的全部价款和价外费用中扣除的分包款，是指支付给分包方的全部价款和价外费用。

4.一般纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的情形

(1)一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

(2)一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

(3)一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

(4)自2017年7月1日起，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

(5)一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额。

安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

(6)一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

【新增】提供建筑服务的一般纳税人按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，不再实行备案制。以下证明材料无须向税务机关报送，改为自行留存备查：

①为建筑工程老项目提供的建筑服务，留存《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同;

②为甲供工程提供的建筑服务、以清包工方式提供的建筑服务，留存建筑工程承包合同。

5.小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

八、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本规定。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

(一)一般纳税人征收管理

1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

(1)一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

(2)房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

【新增】(3)房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3.预缴税款

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

4.纳税申报

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

(二)小规模纳税人征收管理

1.预缴税款

房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

2.纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

失去的我们不妨让其失去，因为它可让我们少些惆怅；得到的我们不妨少些满足，因为它可让我们多些清醒。备考税务师考试的小伙伴们都能够顺利通过税务师考试！快一起努力学习吧！

（注：以上内容选自美珊老师《涉税服务实务》授课讲义）

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