房产税、城镇土地使用税的纳税申报和纳税审核_2021年《涉税服务实务》预习考点

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房产税、城镇土地使用税的纳税申报和纳税审核

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本知识点属于《涉税服务实务》第十一章 其他税种纳税申报和纳税审核

【知识点】房产税、城镇土地使用税的纳税申报和纳税审核

房产税、城镇土地使用税的纳税申报和纳税审核

第三节 房产税的纳税申报和纳税审核

一、房产税征税范围的审核

1.房产税以房产为征税对象。

2.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。

【提示】纳税人位于农村的房产不征收房产税。

3.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

二、房产税纳税义务人的审核

房产税由产权所有人缴纳。外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也应依照规定缴纳房产税。

1.产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。

2.产权出典的，由承典人缴纳。

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

4.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代为缴纳房产税。

5.融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

7.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、房产税的税率、计税依据和应纳税额的审核

(一)税率的审核

1.从价计征：按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征的，税率为1.2%。

2.从租计征：按房产出租的租金收入(不含增值税)计征的，税率为12%。

3.对个人出租的住房，不区分用途，按4%税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%税率征收房产税。

(二)从价计征计税依据的审核

应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

1.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价或重新评估。

3.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

4.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

对原有房屋进行改扩建的，要相应增加房屋的原值。

5.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(三)从租计征计税依据的审核

应纳税额=房产租金收入(不含增值税)×12%(或4%)

【提示】如果同时存在自用和出租，应分别计算房产税。

四、房产税税收优惠的审核

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不论面积多少，一律免征房产税。

对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应按规定纳税。

5.自2019年1月1日至2020年12月31日，向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税;对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租)专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

9.自2018年1月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

10.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

11.经营公租房的租金收入，免征房产税。未单独核算的，不得享受免税优惠。

五、房产税纳税义务发生时间的审核

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起计征房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起计征房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起计征房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

7.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

六、房产税的纳税申报表

自2019年10月1日起，国家税务总局将城镇土地使用税和房产税的纳税申报表、减免税明细申报表、税源明细申报表分别合并为《城镇土地使用税房产税纳税申报表》、《城镇土地使用税房产税纳税减免税明细申报表》及《城镇土地使用税房产税税源明细申报表》。

第四节 城镇土地使用税的纳税申报和纳税审核

一、城镇土地使用税纳税义务人和征税范围的审核

1.在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳城镇土地使用税。

上述所称单位包括外商投资企业、外国企业。

2.城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇、工矿区范围内国家所有和集体所有的土地。

二、城镇土地使用税应纳税额的审核

应纳税额=实际占用土地面积(平方米)×单位税额

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用于尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。

3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

4.对地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

三、城镇土地使用税税收优惠的审核

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地，免征城镇土地使用税。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，免征城镇土地使用税。

【提示】以上单位对外经营的用地，应照章纳税。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地，免征城镇土地使用税。

对企业厂区(包括生产、办公及生活区)内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税。

6.自2019年1月1日至2021年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的土地，暂免征收城镇土地使用税;对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免城镇土地使用税。

7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

9.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

10.自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

11.免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

12.自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的土地免征城镇土地使用税;对供热企业其他土地，应当按照规定征收城镇土地使用税。

四、城镇土地使用税纳税义务发生时间的审核

1.新征用耕地缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年时征收城镇土地使用税;新征用的非耕地自批准征用的次月起征收城镇土地使用税。

2.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

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（注：以上内容选自美珊老师《涉税服务实务》授课讲义）

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