2023年税务师涉税服务实务预习考点：土地增值税清算鉴证服务
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【所属章节】
第六章 涉税鉴证与纳税情况审查服务
【知识点】土地增值税清算鉴证服务
一、业务定义
1.土地增值税清算鉴证,是指鉴证人接受委托，依照税收法律法规和相关标准，按照一定的程序和方法，对被鉴证人的土地增值税清算的合法性、准确性进行鉴定和证明，并出具鉴证报告的活动。
其中，合法是指被鉴证人与清算相关的房地产项目以及土地使用权的收入、扣除项目客观、真实，相关资料真实完整，房地产项目以及土地使用权相关会计核算符合会计准则和相关会计规范，计算土地增值税的收入总额、扣除项目金额、增值额的计算过程符合税法规定。准确是指被鉴证人土地增值税的收入总额、扣除项目金额、增值额、适用税率、应缴税额、已缴税额和应补（退)税额等金额计算准确。
二、关注事项
1.土地增值税清算鉴证应关注如下事项：
（1）清算项目是否合法。包括：
①清算项目及其范围是否客观、准确；
②不同期间、不同项目收入确认、成本归集是否符合会计和税法规定；
③普通住宅、非普通住宅的收入支出划分是否合理；
④清算起止时间是否符合税法规定；
⑤有免税项目的，与征税项目划分是否清晰准确。
(2)收入总额是否合法准确。包括：
①被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；
②被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；
③销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确。
④与关联方的销售折扣与折让是否合理；
⑤被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理；
⑥按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形；
⑦被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款；
⑧被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；
⑨被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销（预）售合同约定的误差范围内不作退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；
⑩被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定；
⑪非直接销售和自用房地产的收入确认是否合法准确，包括开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
三、鉴证证据
鉴证人应当按照要求，通过不同途径或方法取得能够支持鉴证结论的证据。
（1）对鉴证项目有关的鉴证材料，包括房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、税款缴纳等相关材料。
（2）对被鉴证人收入总额的鉴证材料，包括反映收入总额事实方面的信息和资料、收入总额会计方面的信息和资料、收入总额税收方面的信息和资料。
（3）对被鉴证人扣除项目金额的鉴证材料，包括扣除项目事实方面的信息和资料、扣除项目会计方面的信息和资料、扣除项目税收方面的信息和资料。
四、鉴证报告
1.鉴证人对土地增值税清算鉴证发表结论时，应关注被鉴证人的土地增值税清算的真实性、合法性，以及做出上述判断的证据是否确实充分，适用法律依据是否准确。
2.鉴证人应以工作底稿为基础，按照《涉税鉴证业务指引(试行）》要求的内容，编制土地增值税清算鉴证报告。报告的核心是对被鉴证人土地增值税清算结果予以评价。鉴证报告应按照要求进行信息沟通、签字盖章。
注：以上内容选自李运河老师2022年《涉税服务实务》基础班授课讲义
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