土地增值税征税范围的审核_2024年涉税服务实务基础知识点
土地增值税征税范围的审核 | 房地产开发企业土地增值税清算 | |
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土地增值税征税范围的审核(熟悉)
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
缴纳土地增值税的前提是土地使用权、地上建筑物及其附着物的“产权”必须发生转让;房地产的出租、抵押(抵押期间),不缴纳土地增值税。
(一)征税范围的一般规定
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税,转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物及其附着物的产权征税。
3.存量房地产的转让,属于土地增值税征税范围。
(二)征税范围的具体规定
情形 | 税务处理 |
房地产的继承 | 不属于土地增值税的征税范围 |
房地产的赠与 | (1)不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括两种情况: ①将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为 ②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为(公益性赠与) (2)上述两种情形以外的赠与,均征税 |
房地产转为 自用或出租 | 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,如果未发生产权转让,不征税 |
房地产抵押 | (1)抵押期间,不征税 (2)抵押期满,以房地产抵债发生产权转让的,征税 |
房地产交换 | (1)双方发生了产权转让,取得了实物形态的收入,征税 (2)个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,免税 |
合作建房 | (1)建成后按比例分房自用,暂免征税 (2)建成后转让的,征税 |
房地产出租 | 产权未转让,不征税 |
房地产评估增值 | 产权未转让,不征税 |
国家收回或征收 | 国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及附着物,免征 |
房地产代建行为 | 产权未转让,不征税 |
(三)改制重组(双方均为非房地产开发企业)
1.按照规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。
2.按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
3.按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
4.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
所属章节:第三章 其他税种纳税审核和纳税申报
注:以上内容选自美珊老师2024年《涉税服务实务》轻一基础班授课讲义
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