土地增值税应纳税额的审核_2024年涉税服务实务基础知识点

来源：东奥会计在线责编：姜喆2024-07-26 13:21:05

土地增值税征税范围的审核	土地增值税应纳税额的审核	房地产开发企业土地增值税清算

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土地增值税应纳税额的审核（掌握）

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。

增值额=转让房地产不含增值税收入-税法规定的扣除项目金额

（一）转让房地产收入审核

1.应税收入：是指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，应税收入不含增值税。

收入的形式：货币收入、实物收入和其他收入。

2.视同销售

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时，未列入收入，则不得扣除相应的成本和费用。

（二）扣除项目金额审核［新5旧3（有评估价的情况）］

1.销售新房及建筑物

（1）取得土地使用权所支付的金额（A）：包括地价款、有关费用和契税。

纳税人分期、分批开发、分块转让的，取得土地使用权所支付的金额需要在已开发转让、已开发未转让、未开发的项目中进行分配，即仅就对外转让部分计算扣除。

（2）房地产开发成本（B）：包括土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（5）财政部确定的其他扣除项目（E）。

从事房地产开发的纳税人适用：加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

E=（A+B）×20%

2.销售旧房及建筑物

情形	具体扣除项目
能提供评估价格	（1）取得土地使用权所支付的金额（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率（3）在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税
不能取得评估价格，但能提供购房发票	经当地税务部门确认，上述（1）和（2）可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除 “每年”：按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数
既没有评估价格，又不能提供购房发票	税务机关可以核定征收