不动产_注会经济法每日攻克一考点及习题
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一个有事业追求的人，可以把梦做得高些。虽然开始时是梦想，但只要不停地做，不轻易放弃，梦想总能成真。2019年注会考试即将来临，小伙伴们要认真备考哦！
每日一考点：不动产
一、变动规则
1.登记生效
(1)不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。(2016年案例分析题)
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
(2)登记权利人VS事实权利人
①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。
②当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
(3)不动产权属证书VS不动产登记簿
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2.登记对抗
(1)土地承包经营权
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
(2)地役权
地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为、有权处分情境下的物权变动、对抗规则
| 类型 | 变动规则 | 对抗规则 | ||
| 动产 | 所有权 | 一般动产 | 交付 | 占有 |
| 船舶、航空器、机动车 | 交付 | 登记 | ||
| 抵押权 | 一般动产 | 合同生效 | 登记 | |
| 船舶、航空器、机动车 | 合同生效 | 登记 | ||
| 质权 | 一般动产 | 交付 | 占有 | |
| 船舶、航空器、机动车 | 交付 | 占有 | ||
| 不动产 | 房屋所有权、抵押权 | 登记 | 登记 | |
| 建设用地使用权的取得、抵押 | 登记 | 登记 | ||
| 土地承包经营权 | 合同生效 | 登记 | ||
| 地役权 | 合同生效 | 登记 | ||
二、不动产物权登记的类型
(一)首次登记、变更登记、转移登记和注销登记
1.首次登记
即不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。
2.变更登记
在下列情形下，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：
(1)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;
(2)不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;
(3)不动产权利期限、来源等状况发生变化的;
(4)同一权利人分割或者合并不动产的;
(5)抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;
(6)最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;
(7)地役权的利用目的、方法等发生变化的;
(8)共有性质发生变更的;
(9)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
3.转移登记
在下列情形下，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:
(1)买卖、互换、赠与不动产的;
(2)以不动产作价出资(入股)的;
(3)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的;
(4)不动产分割、合并导致权利发生转移的;
(5)继承、受遗赠导致权利发生转移的;
(6)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;
(7)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的;
(8)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;
(9)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;
(10)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
【提示】不动产登记事项发生“不涉及权利转移”的变更，办理变更登记;如果不动产权利在不同主体之间发生转移，办理转移登记。
4.注销登记
不动产权利消灭时，需要办理注销登记。属于注销登记的情形包括：
(1)不动产灭失的;
(2)权利人放弃不动产权利的;
(3)不动产被依法没收、征收或者收回的;
(4)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;
(5)法律、行政法规规定的其他情形。
(二)更正登记与异议登记
【提示】区别于变更登记，更正登记和异议登记用以应对可能发生的登记错误。
1.更正登记
(1)申请人
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
(2)更正条件
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
2.异议登记
(1)不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。
(2)有效期
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
(3)登记不当
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
(三)预告登记
1.具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
(1)预购商品房;
(2)以预购商品房设定抵押;
(3)房屋所有权转让、抵押;
(4)法律、法规规定的其他情形。
2.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。
3.预告登记的效力
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
每日习题
【单选题】甲公司进行房屋预售，3月1日将一套房屋预售给乙，双方签订了预售合同并办理了预告登记;5月1日，甲公司又与丙签订了预售合同，将同一套房屋预售给丙;交房时间届至，乙、丙同时向甲公司提出交付房屋的请求。有关本案的下列说法中，正确的是( )。
A.甲公司应当将房屋交付给乙，并为其办理房产登记
B.甲公司应当将房屋交付给丙，并为其办理房产登记
C.甲公司应当将房屋交付给乙和丙，并将乙、丙登记为房屋共有人
D.由甲公司自行选择向谁交付房屋，为谁办理房产登记
【答案】A
【解析】乙是预告登记的权利人，未经乙同意，甲公司与丙之间的房屋预售行为不发生物权效力。
——以上注会考试相关考点和习题内容选自《黄洁洵基础班》
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