不动产的物权变动-2021年CPA《经济法》重要知识点
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基于法律行为的物权变动、非基于法律行为的物权变动
【所属章节】
第三章 物权法律制度——第二单元 不动产的物权变动
【知识点】不动产的物权变动
不动产的物权变动
一、基于法律行为的物权变动
1.登记生效
（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（2011年案例分析题）
【解释1】建设用地使用权自登记时设立。
【解释2】以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权和正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。（2016年案例分析题）
【解释3】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
（2）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（2011年案例分析题、2016年案例分析题）
2.登记对抗
（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
（2）地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
二、非基于法律行为的物权变动
1.基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【解释】非基于法律行为的不动产物权变动不以登记为前提，但获得不动产物权之人再处分该不动产时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
2.基于法律规定
因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
3.基于公法行为
因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
【解释1】人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书”。
【解释2】这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身。
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