房屋租赁合同_CPA经济法重难点问答
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■ 房屋租赁合同
房屋 租赁 | 合同无效 | （1）出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 （2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效 （3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效 |
优先购买权（仅限于房屋租赁，买卖不破租赁适用于所有租赁合同） | （1）出租人出卖租赁房屋，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；有下列情形之一，承租人不享有优先购买权： ①房屋按份共有人行使优先购买权的 ②出租人将房屋出卖给近亲属的 ③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权 （2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他妨害承租人行使优先购买权的情形，承租人可请求出租人承担赔偿责任，但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响 | |
同住人权利 | （1）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其“生前共同居住的人”可按原租赁合同租赁该房屋 （2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或宣告死亡，其“共同经营人或其他合伙人”请求按原合同租赁房屋的，人民法院应予支持 |
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