租赁合同_2024注会经济法备考重点

来源：东奥会计在线责编：刘硕2024-05-27 17:50:28

报考科目数量

3科

学习时长

日均>3h

2024年注会《经济法》第四章“租赁合同”是非常值得重点关注的考核内容。其包含的各个标题内容曾连续多年考核过案例分析题。其中“次承租人的代为履行”更是2024年的新增内容。这个“含分量”这么明显的章节，建议考生多次巩固学习。

经济法大图——窄版

注会考试24年在《经济法》科目的调整较为明显。抓住科目重要考点及新考点，将有助于在学习中覆盖考核内容。让所学都能够在考场上应答自如。更多科目备考重点，点击查看：2024年注会经济法《轻一》名师讲义，备考重点汇总>>

【所属章节】

第四章　合同法律制度

第三单元　典型合同

【知识点】

租赁合同

1.租赁期限

（1）租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

（2）租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

2.登记备案

当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

3.不定期租赁（2013年案例分析题、2019年案例分析题、2023年案例分析题）

（1）租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

解释

对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

4.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

5.维修义务（2018年案例分析题、2019年案例分析题、2020年案例分析题）

（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定或者因承租人的过错致使租赁物需要维修的除外。

（2）承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

6.租金的支付期限

（1）承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

（2）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2022年案例分析题）

7.承租人的权利和义务

（1）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

（2）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。（2016年案例分析题）

（3）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

8.转租

（1）承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。（2016年案例分析题、2020年案例分析题、2023年案例分析题）

（2）承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

（3）次承租人的代为履行

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。（2024年新增）

解释

次承租人属于对该债务履行具有合法利益的第三人，出租人无正当理由不得拒绝受领，否则陷入债权人迟延，承租人也无权加以反对。债权人（出租人）接受第三人（次承租人）履行后，其对债务人（承租人）的债权转让给第三人。因此，次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

9.买卖不破租赁

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（2018年案例分析题、2022年案例分析题）

相关链接1

抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

相关链接2

动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。

10.承租人的优先购买权

（1）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。（2016年案例分析题）

解释1

只有房屋租赁的承租人才享有优先购买权。其他标的物的租赁，承租人并不享有优先购买权。（2013年案例分析题）

解释2

近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，不包括舅舅、姑姑、叔叔、表哥等。