房产税_2024注会税法预习考点

来源：东奥会计在线责编：刘硕2023-10-27 16:51:40

报考科目数量

3科

学习时长

日均>3h

注会《税法》中，房产税涉及细节较多，同学们在学习时需要分清不同情况，适用不同税率。此税种可以考核主观题和客观题，同学们在学习时不可忽视。

税法预习考点

房产税

（一）纳税义务人

房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。

具体规定如下：

（1）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税。

（2）产权出典的，由承典人纳税。

（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

（4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

（二）征税范围

1.征税对象：房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。加油站罩棚、露天游泳池等不属于房产，不征收房产税。

2.开征区域：房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）。

3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（三）税率

房产税采用比例税率，具体如下：

适用情形		税率	计税方法
自用	自有房产用于生产经营	1.2%	从价计征
出租	出租非居住的房产	12%	从租计征
出租	（1）个人出租住房（2）对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房	4%	从租计征

（四）计税依据和应纳税额计算

1.一般规定

计税方法

计税依据

计税公式

从价计征

（1）按照房产原值一次减除10%～30%（损耗价值）后的余值

（2）房产原值以会计账簿记录为基础，但无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等

（3）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价

宗地容积率=建筑面积÷占地面积

应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%

从租计征

（1）租金收入（包括实物收入和货币收入，不包括增值税）

（2）以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定

（3）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税

应纳税额=租金收入×12%（或4%）

2.特殊规定

（1）关于附属设备和配套设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值（加新减旧）；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值（不加不减）。

（2）对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（3）投资联营、经营租赁以及融资租赁的房产。

情形			计税依据	纳税人
投资联营	投资者参与投资利润分红，共担风险		房产余值	被投资方
	只收取固定收入，不承担联营风险		租金收入	出租方（投资方）
经营租赁	有免租期	免租期内	房产余值	出租方
		免租期外	租金收入
	无免租期，正常出租
融资租赁			房产余值	承租人

（五）税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位（实行全额或差额预算管理的事业单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

6.企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。

7.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

8.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

（六）征收管理

1.纳税义务发生时间

情形		纳税义务发生时间
原有房产用于生产经营		自生产经营之月起
自行新建房屋用于生产经营		自建成之次月起
委托施工企业建设房屋		自办理验收手续之次月起
购房	新建商品房	自房屋交付使用之次月起
	存量房	自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
租房	出租、出借房产	自交付出租、出借房产之次月起
	房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起
因房产的实物或权利状态发生变化，而依法终止房产税纳税义务		截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末