计税依据和应纳税额计算的一般规定_24年注册会计师税法划重点

来源：东奥会计在线责编：刘佳慧2024-07-25 17:22:52

报考科目数量

3科

学习时长

日均>3h

注册会计师税法科目的第十章为房产税法、契税法和土地增值税法，本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，其中房产税可与企业所得税混合命制综合题，以下为房产税法的相关知识点计税依据和应纳税额计算的一般规定，一起来打卡吧！

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注册会计师考试中，《税法》教材共包含18个实体税种，但在考试中100分的总分值并不会均摊在每个税种上，而是在全面考核的基础上，也能做到重点突出。所以考生在备考时应该针对重要知识点进行重点复习，东奥根据税法轻一老师的授课讲义整理税法各章考点，让考生的备考可以有的放矢，点击领取税法重要知识点汇总>>

【所属章节】

第十章：房产税法、契税法和土地增值税法

第一节：房产税法

【知识点】

计税依据和应纳税额计算的一般规定

——从价计征与从租计征

房产税计税依据、税率和计税公式的一般规定：

计税方法

计税依据

税率

计税公式

从价计征

计税余值——按照房产原值一次减除10%~30%损耗后的余值（不等同于会计账面的固定资产净值）

年税率1.2%

应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%

从租计征

租金收入——包括实物收入和货币收入，不包括增值税

12%

（或4%）

应纳税额=租金收入×12%（或4%）

1.房产税从价计征公式的理解：

从价计征的计税依据

税率

计税公式

按照房产原值一次减除10%~30%损耗后的余值计征，10%~30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定

其中：

（1）房产原值以会计账簿记录为基础，但无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价和不可移动的房屋附属设施

（2）独立的地下建筑物在进行10%~30%的扣除前先对房产的原值进行确定：

①地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值

②地下建筑物为商业及其他用途的，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值

年税率1.2%

应纳税额=应税房产原

值×（1-原值减除比例）×1.2%

【提示】

（1）按照上述公式计算出的是年税额

（2）“应税房产原值”涉及独立地下建筑物时需要进行折扣计算

（3）“原值减除比例”不论地上建筑物还是地下建筑物都需要在计税时运用

注意：

房产原值尽管以会计账簿记录为基础，但是不等同于会计账面的固定资产原值。扣除的损耗也不等同于折旧。

其他需要关注的要点：

（1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。即：计入房产原值的地价所对应的土地面积是有限度的——不超过房产建筑面积的2倍。

宗地是土地权属界址线围成的地块。容积率=建筑面积÷占地面积

（2）一些不可随意移动的房屋附属设施（如中央空调、智能化楼宇设施等），无论会计上是否单独核算，均应并入计征房产税的房产原值中。

提示：

地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤：

1.地上房产，按照四个步骤计算房产税：

第1步是确定房产原值：房产原值包含地价和房屋附属设施。

第2步是确定计税余值：需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值。

第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额。

第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定。

注意：

计算年税额时，需要结合税收优惠；计算当期应纳税额时，需要由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额。

2.地下建筑物

与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分四个步骤计算房产税。

但是，单独的地下建筑物在从价计税时四个步骤中的第一步比较特殊：

第1步是原价折原值：按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价按规定比例进行应税原值确认。

第2步是确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值。

第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额。

第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定。

2.房产税从租计征公式的理解：

从租计征的计税依据

税率

计税公式

租金收入（包括实物收入和货币收入）

①以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定

②出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税

12%或4%

应纳税额=租金收入（不含增值税）×12%或4%

提示：

循序渐进掌握地上、地下房产类建筑物的跨章节不同税种政策：

房产类建筑物	房产税计税依据		城镇土地使用税计税依据
	从价计征	从租计征
地上的	原值扣除一次性损耗	不含增值税租金收入	占地面积
地下与地上一体的
独立地下的	折扣后的原值扣除一次性损耗		证书确认或地下建筑垂直投影面积；按应征税款的50%征收