土地增值税法纳税义务人和征税范围_24年注册会计师税法划重点

来源：东奥会计在线责编：刘佳慧2024-07-26 15:22:44

报考科目数量

3科

学习时长

日均>3h

注册会计师税法科目的第十章为房产税法、契税法和土地增值税法，分为房产税、契税和土地增值税三部分，其中房产税和契税的分值能达到5分左右，土地增值税占6分左右。以下为土地增值税相关的重要知识点纳税义务人和征税范围，一起来学习吧！

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【所属章节】

第十章：房产税法、契税法和土地增值税法

第三节：土地增值税法

【知识点】

土地增值税法纳税义务人和征税范围

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

（二）征税范围

土地增值税的基本征税范围：

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

解释：

1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易，还包括了连同土地使用权一并交易的地上建筑物及其附着物、存量房地产的交易。

2.土地增值税的征税范围具有“国有”“转让”（不同于“出让”）两个关键特征，其征税范围不包括土地使用权出让。

上述内容的具体化适用经常在考试中出现，具体情况可归纳为应征、不征、免征三个方面。将经常出现的房地产若干具体情况的征免规定汇总归纳如下：

1.应征土地增值税的情况

（1）转让国有土地使用权。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

（3）存量房地产的买卖。

（4）除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与。

（5）抵押期满以房地产抵债。（发生权属转让）

（6）单位之间交换房地产。（有实物形态收入）

（7）合作建房建成后转让的。

（8）重组投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化涉及房地产开发企业的。

2.不征或暂不征收土地增值税的情况

（1）房地产继承。（无收入）

（2）房地产赠与（①赠与直系亲属、承担直接赡养义务人；②公益性赠与）。（无收入）

（3）房地产出租。（权属未变）

（4）抵押期内的房地产。（权属未变）

（5）房地产的代建房行为。（权属未变）

（6）房地产评估增值。（权属未变）

（7）不涉及房地产开发企业的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

3.免征或暂免征收土地增值税的情况

（1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（4）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产。

（5）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

（6）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的。

（7）个人销售住房。

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这里要注意土地增值税与增值税、契税征税范围的对比记忆，三个税种在征税范围方面存在差异，其存在差异的原因主要是由于契税的纳税人是承受方，而增值税和土地增值税的纳税人是转让方。

具体情况	是否为土地增值税征税范围	是否为契税征税范围	是否为增值税征税范围
国有土地使用权出让	不是	是	是（免税）
土地使用权的转让	是	是	是
房屋买卖（含以房产抵债、投资等视同房屋买卖行为）	是	是	是
房屋赠与（含获奖、继承方式）	赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是	是：①法定继承免税；②国家机关、事业单位、社会团体、军事单位、非营利性的机构等受赠用于规定用途免税；③婚姻关系存续期间夫妻之间变更免税；④夫妻因离婚分割共同财产发生房屋权属变更的免税；⑤除此之外均纳税	①赠与直系亲属、承担直接抚养义务人或赡养义务人以及继承、受遗赠免税；②用于公益事业或者以社会公众为对象，不征税；③上述以外均纳税
房屋互换	是（个人互换居住用房，经核实可免税）	是（等价互换计税依据为0）	是