纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法_25注会《税法》抢先学

来源：东奥会计在线责编：刘硕2024-09-10 16:53:51

报考科目数量

3科

学习时长

日均>3h

在学习注册会计师《税法》关于特定应税行为的增值税计证方法时，东奥刘颖老师提前给同学们总结一处注意事项：

目前在使用增值税预征率时，在现有的非房企转让不动产政策中，无论一般计税方法还是简易计税方法，按照规定的比率（目前使用的是5%）进行价税分离。即：预缴增值税的不动产转让项目适用固定5%的比率预缴增值税。但建筑服务、不动产租赁预征增值税时，用税率（一般计税方法）、征收率（简易计税方法）做价税分离。

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纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

提示：

1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内；

2.不动产“取得”的途径是多样化的——“外来”与“自建”；

3.销售不动产税率为9%；简易计税征收率为5%；预征率为5%。

1.一般纳税人转让不动产的计税

一般纳税人转让其“营改增”前（2016年4月30日前）取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。计税规则归纳为：

一般纳税人转让其“营改增”后（2016年5月1日后）取得的不动产的，适用一般计税方法计税。

“外来”的：不动产属地差价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（9%）计销项。

“自建”的：不动产属地全价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（ 9%）计销项。

特别提示：

上述全价、差价均为不含增值税的金额。

“外来”的不动产：简易计税的预缴、计税都用差价；一般计税预缴用差价，计税用全价。

“自建”的不动产：预缴和计税都用全价。

来源	取得时间	预缴与计税
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债（外来的）	2016年4月30日前	选择适用简易计税方法计税的：（差价5%预缴；差价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额
		选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（差价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额
	2016年5月1日后
自建	2016年4月30日前	选择适用简易计税方法计税的：（全价5%预缴；全价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额
		选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（全价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额
	2016年5月1日后