纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法_25《税法》预习
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注册会计师《税法》关于“纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法”的知识依旧需要划分出不同的情况进行理解。虽然规定中比较细碎，但是原理逻辑是相通的，建议同学们先系统的学懂一处再延展到下一处知识。
纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人提供道路通行服务不适用以下规定。
1.非住房不动产租赁增值税基本规定：
纳税人 性质 | 项目情况（“营改增”为界） | 计税 方法 | 异地提供不动产租赁 | |||
税额预缴 及计算 | 主管税务机关 | 税额申报及计算 | 主管税务机关 | |||
一般 纳税人 | 后取得 | 一般 | 应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3% | 不动产所在地税务机关 | 应纳税款=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴 | 机构所在地税务机关 |
前取得 | 选一般 | |||||
选简易 | 应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5% | 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%-预缴 | ||||
小规模 纳税人 | 前或后 取得 | 简易 | ||||
其他 个人 | — | 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5% | 不动产所在地税务机关 | |||
2.住房租赁增值税基本规定
提示：
下表中按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税的一般纳税人和小规模纳税人必须是住房租赁企业向个人出租住房。自2021年10月1日开始执行。
纳税人性质 | 项目情况（“营改增”为界） | 计税 方法 | 异地提供不动产租赁 | |||
税额预缴及计算 | 主管税务机关 | 税额申报及计算 | 主管税务机关 | |||
一般 纳税人 | 前或后 取得 | 选一般 | 应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3% | 不动产所在地税务机关 | 应纳税款=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴 | 机构所在地税务机关 |
选简易 | 应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% | 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%-预缴 | ||||
小规模纳税人 | 简易 | |||||
个体户 | ||||||
其他 个人 | — | 应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5% | 不动产所在地税务机关 | |||
住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
提示：
除个人以外的小规模纳税人异地提供不动产租赁服务的计税规则与一般纳税人采用简易计税办法的计税规则一致。
3.出租不动产发票的代开
出租方 | 承租方 | 代开增值税发票规定 |
小规模纳税人中的单位和个体工商户 | 企事业 单位 | 不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票 |
其他个人 （自然人） | （1）可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票 （2）其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票 | |
各类纳税人 | 其他个人 | 不得开具或申请代开增值税专用发票 |
4.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
举例：
机构所在地在A市的甲企业是增值税一般纳税人，2024年1月在A市取得含税咨询收入201400元，发生可抵扣进项税8000元，将位于B市的一处办公用房（系2016年5月1日后取得）出租，收取含税月租金39240元，则甲企业在A、B两市应缴纳（预缴）税款：
甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=39240÷（1+9%）×3%=1080（元）
甲企业在A市纳税=201400÷（1+6%）×6%+39240÷（1+9%）×9%-8000-1080=5560（元）。
提示：
如果该办公用房是营改增前取得，可选择简易计税方法：
甲企业应在B市预缴出租办公用房的税款=39240÷（1+5%）×5%=1868.57（元）
甲企业在A市纳税=201400÷（1+6%）×6%-8000+39240÷（1+5%）×5%-1868.57=3400（元）。
知识点来源：第二章 增值税法
以上内容选自刘颖老师24年《税法》基础阶段课程讲义
（本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载）
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