扣除项目的确定_2025注会《税法》考点抢先学
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扣除项目的确定
准予从转让收入额中减除的扣除项目及适用情况：
1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户手续费）。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2.房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费（含开发项目的排污费、绿化费）、公共配套设施费、开发间接费用等。
3.房地产开发费用（适用新建房转让）
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税（房地产开发企业转让新建房除外）。教育费附加视同税金扣除。
5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新开发房地产的转让）
从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
6.旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金（不含增值税），作为扣除项目金额计征土地增值税。
旧房及建筑物转让时，能取得评估价格与不能取得评估价格的扣除计算规则存在差异。
（1）能取得评估价格
“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
如某企业转让一幢使用过多年的办公楼，经当地税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率为70%，则该办公楼评估价格=12000×70%=8400（万元）。
（2）不能取得评估价格的用发票价格推算
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
知识点来源：第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
以上内容选自刘颖老师24年《税法》基础阶段课程讲义
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