2016《税法二》预习考点：旧房及建筑物扣除项目

2016《税法二》预习考点：旧房及建筑物扣除项目

　　【东奥小编】现阶段进入2016年税务师考试预习备考期，是梳理考点的宝贵时期，我们一起来学习2016《税法二》预习考点：旧房及建筑物扣除项目。

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　　1.旧房及建筑物扣除项目

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　　本知识点属于《税法二》科目第三章土地增值税第三节转让房地产增值额的确定的内容。

　　【知识点】：旧房及建筑物扣除项目

　　1.房屋及建筑物的评估价格。(不是房屋原值)

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。(注意营业税差额征税的规定)

　　房屋及建筑物的评估价格。(不是房屋原值)

　　【解释】评估价格=房地产重新购置价格×成新度折扣率

　　房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。(70年代办公楼200万盖的，6成新，2009年建设同样的办公楼需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%)。

　　【解释1】注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。

　　【解释2】(特殊强调)纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。(实际的一年)

　　【解释3】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　【解释4】契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除;如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。

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