城市空间结构理论_中级经济师房地产考点
读书不知义，等于嚼树皮。小编为大家整理了中级经济师《房地产》考点：城市空间结构理论，备考的时候要注重理解而不是死记硬背哦！
城市空间结构理论
城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和。
具有代表性的是同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。
1.同心圆理论（伯吉斯总结）
伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。共形成5个同心圆用地结构：第一环带是中心商务区(CBD);第二环带是过渡地带;第三环带是工人住宅区;第四环带是高级住宅区;第五环带是通勤人士住宅区。
伯吉斯同心圆理论的弱点同杜能区位理论一样，忽略了交通道路、自然障碍物(如河、湖等)、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响，与实际有一定的偏差。
2.扇形理论（霍伊特创立）
该理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
基本通达性——市中心的通达性
附加通达性——沿辐射状交通主干线所增加的通达性
3.多核心理论
该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。其中一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心，这在大城市中较常见。
形成城市多核心的因素有4个：
①某些活动需要彼此接近，而产生相互依赖性。
②某些活动互补互利，自然集聚。
③某些活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用而自己集结在一起。
④高地价、高房租吸引较高品质的使用，而排斥较低品质的使用。
多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理论。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。
多核心理论没有假设城区土地是均质的，所以各土地利用功能区的布局无一定顺序，功能区面积大小也不一样，空间布局具有较大的弹性，尤其是那些由几个小市镇扩展合并而成长起来的城市。
4.中心商务区土地利用模式
墨菲和万斯在对美国9个城市中心商务区的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区是中心商务区最明显的特点，在地价峰值区内的用地称为商务用地，并提出界定中心商务区的两项重要指标：
把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为中心商务区。
5.商业区区位选择指向特征
(1)单一的消费指向性。商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。商业区位选择以最大限度地接近或方便消费者前来购物为单一的空间指向性，着眼的是商业设施与顾客的关系。
(2)空间关系的外部性。
(3)地价是商业区位的重要因素。越是区位条件好的地方商业效益越高，而且地价也越高。
(4)商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。消费者在购物过程中，追求的是最大剩余效用。消费者的剩余效用为：
剩余效用=(购物效用+体验效用)-(购物成本+交通成本+时间机会成本)
6.城市空间结构对区位的影响
(1)城市土地利用分异和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域。
(2)城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展。
(3)城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择。
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注：以上内容选自臧运红老师《房地产》授课讲义
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