房地产的转换（用途发生改变：双向转换）——2025年《中级会计实务》预习阶段考点

来源：东奥会计在线责编：谭畅2024-10-29 15:52:18

在这个世界上，没有什么是不可能的。只要你敢于梦想，勇于追求，付出足够的努力，就一定能够实现自己的梦想。2025年中级会计备考正在进行中，东奥特整理了2025年《中级会计实务》预习阶段学习考点，别人的辉煌你不必嫉妒，只要脚踏实地，你的光芒终将闪耀。

【第五章投资性房地产】

房地产的转换（用途发生改变：双向转换）

一、房地产的转换形式及转换日

	形式	转换日
投转非	1.投资性房地产开始自用（转换为固定资产或无形资产）	房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期（强调“状态”）
投转非	2.投资性房地产转为存货（房地产开发企业）	租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非转投	1.作为存货的房地产，改为出租	租赁期开始日
	2.自用建筑物停止自用，改为出租
	3.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值	自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期

二、投资性房地产转换的会计处理

1.成本模式

转换形式	账务处理
处理原则	转换原则：是否具备对应转换条件？（1）具备：对着转（原转原、折转折、摊转摊、准转准）（2）不具备：挤差额（金额：原账面价值）结论：不会产生差额
投转非	（1）投资性房地产转为自用房地产（具备）	借：固定资产/无形资产　　投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产　　　累计折旧/累计摊销　　　固定资产减值准备/无形资产减值准备
投转非	（2）投资性房地产转为存货（不具备）	借：开发产品（倒挤）　　投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销　　投资性房地产减值准备　贷：投资性房地产
非转投	（1）自用房地产转换为投资性房地产（具备）	借：投资性房地产　　累计折旧/累计摊销　　固定资产减值准备/无形资产减值准备　贷：固定资产/无形资产　　　投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销　　　投资性房地产减值准备
非转投	（2）存货转换为投资性房地产（不具备）	借：投资性房地产（倒挤）　　存货跌价准备　贷：开发产品

2.公允价值模式

转换形式		账务处理
处理原则		转换原则：需要区分转换类型（投转非、非转投）结论：可能产生差额（原账面价值×→公允价值✓）
投转非	相关原理	先补差，后转换
	（1）投资性房地产转为自用房地产	借：固定资产/无形资产（公允价值）　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　——公允价值变动（可借可贷）　　　公允价值变动损益（可借可贷）
	（2）投资性房地产转为存货	借：开发产品（公允价值）　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　——公允价值变动（可借可贷）　　　公允价值变动损益（可借可贷）
非转投	相关原理	谨慎性（如：避免贷差虚增利润）
	（1）自用房地产转换为投资性房地产	借：投资性房地产——成本（公允价值）　　累计折旧/累计摊销　　固定资产减值准备/无形资产减值准备　　公允价值变动损益（倒挤，借差）　贷：固定资产/无形资产　　　其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
	（2）存货转换为投资性房地产	借：投资性房地产——成本（公允价值）　　存货跌价准备　　公允价值变动损益（倒挤，借差）　贷：开发产品　　其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）