投资性房地产的转换

　　东奥提示：投资性房地产转换是投资性房地产一章中最为重要的内容，有时可能涉及到综合题中的一步，故我们要熟练掌握投资性房地产转换的会计处理。

　　一、转换日的确定

　　1、“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

　　转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　2、“投资性房地产”转换为“自用房地产”

　　房地产达到自用状态的日期。

　　3、“投资性房地产”转换为“存货”

　　转换日为租赁期届满，董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　二、会计处理

　　1、成本模式下，非投资性房地产与投资性房地产的相互转换

　　原则是：按账面价值转换。即将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　2、公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产的

　　应当按转换日房地产的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

　　3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时

　　投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。如果转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积(因为企业可能为了谋取暴利，将公允价值抬得太高，如果计入公允价值变动损益，影响到净利润的数额可能太大，不太合适，所以计入资本公积);如果转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益(因为这种情况下作为投资性房地产核算的，产生的差额不会太大)。

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