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东奥权威解读系列15：税法之土地增值税

分享： 2014-8-22 15:04:27东奥会计在线字体：大小

　　【东奥小编】2014年注册会计师考试8月即将进入注会准考证打印阶段(点击查阅2014注册会计师准考证打印时间和打印入口)，与此同时，注会基础备考阶段也接近尾声，进入紧张的2014注会冲刺备考阶段。

　　为提高考生们的备考效率，小编为考生们整理了东奥论坛学神——信仰童鞋总结的重要考点精华，这些内容总结性强，非常有利于考生记忆，是冲刺阶段的绝佳备考资料，今天的内容是2014注会《税法》之土地增值税：

税法之土地增值税

　　注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税(增消营)和两个所得税(企个)外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额(需要记住税率)。以下分别总结本章的重要考点。

　　一、【有偿国有】 我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。“转让”(在二级市场)和“出让”(一级市场)又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。

　　二、【征税范围】应征、不征、免征内容具体整理(必须掌握，仍对照“有偿”和“国有”、“转让”这几个关键词)

　　1.属于土地增值税的征税范围的情况(应征)

　　(1)出售国有土地使用权

　　(2)取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的

　　(3)存量房地产买卖

　　(4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)

　　(5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)

　　(6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资

　　(7)投资联营后将投入的房地产再转让的

　　(8)合作建房建成后转让的

　　2.不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)

　　(1)房地产继承(无收入)

　　(2)房地产赠与(对象有限定，无收入)

　　(3)房地产出租(权属未变)

　　(4)房地产抵押期内(权属未变)

　　(5)房地产的代建房行为(权属未变)

　　(6)房地产评估增值

　　3.免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)

　　(1)个人之间互换自有居住用房地产

　　(2)合作建房建成后按比例分房自用

　　(3)与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业

　　(4)企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中

　　(5)国家依法征用收回的房地产

　　(6)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的

　　(8)居民个人转让住房

　　三、【有偿、转让、国有之含义】理解上述征税范围要掌握核心关键词：“有偿”即取得收入、“转让”即权属发生改变、“国有”(不解释，不是国有的话，转让是非法的。)。另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。

　　四、关于税率

　　土地增值税的税率是需要记忆的，尽管偶尔在有些考试或许会给出，但出题人不给出该税率是十分正常的。总之，记住这个税率没有坏处。

　　表格(唯一的四级超率累进税率)

土地增值税税率表

档次	级距	税率	速算扣除系数	税额计算公式	说明
1	增值额未超过扣除项目金额50%的部分	30%	0	增值额30%	扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
2	增值额超过扣除项目金额50%，未超过的部分	40%	5%	增值额 40%-扣除项目金额5%
3	增值额超过扣除项目金额，未超过200%的部分	50%	15%	增值额50%-扣除项目金额15%
4	增值额超过扣除项目金额200%的部分	60%	35%	增值额60%-扣除项目金额35%

　　注：累进依据为相对数，具体来说，是增值额和扣除项目金额之间的比率。

　　五、【应税收入】转让房地产取得的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　六、扣除项目(计算题出题点)

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款(土地出让金或者实际支付的地价款)和取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　1.纳税人能够按转让房地产项目分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的开发费用=利息+(取得使用权支付的金额+开发成本)*5%以内。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(全部使用自有资金没有利息支出时按此处理)：

　　允许扣除的开发费用=(取得使用权支付的金额+开发成本)*10%以内。

　　3.纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其费用扣除不可以同时使用以上两种方法。

　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　1.房地产开发企业涉及的具体税金有：营业税以及由此产生的城建税、教育费附加和地方教育附加。计算时注意营业税按照全额纳税(税率5%)、城建税根据城市、建制镇的不同税率会不同。

　　2.非房地产开发企业涉及的具体税金：比房地产开发企业多了个印花税，税率按“产权转移书据”0.05%(即万分之五)。由于房地产开发企业的印花税已经计入管理费用，所以不再单独计算扣除。

　　另注意：营业税税率仍为5%，但计税依据分为两种情况

　　(1)按余额计税，即转让其购置或者抵债所得的房地产，由转让收入减除购置原价或抵债作价作为计税依据。

　　(2)按全额计税，转让其他方式取得的房地产的，按照全额计税。

　　(五)其他扣除(适用房地产开发企业的新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*20%。

　　注意：1.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除;

　　2.非房地产开发企业不得加计扣除。

　　(六)旧房及建筑物的评估价格

　　纳税人转让旧房和建筑物：

　　1.首先考虑评估价格(用重置成本价乘以成新度折扣率);

　　2.不能取得评估价格但可以取得购房发票的，可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除;

　　3.没有评估价格也没有购房发票的，可以核定征收。

　　注意：

　　1.发生的契税可以提供完税凭证的，准予作为税金扣除，但不可作为加计5%之基数。(这一点在计算题时必须注意!)

　　2.正常应该发生的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额。

　　3.对未支付地价款或者不能提供支付地价款之凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。(无凭无据则不可扣除)

　　七、【简要总结】

　　(一)新建房转让可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用、税金。如其本身为房地产开发企业，还有加计扣除20%

　　(二)存量房地产转让可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、税金、旧房及建筑物的评估价格。(没有建房，当然没有开发成本和开发费用，这些不用硬背，理解了自然就懂了。)

　　(三)无论是否为房地产开发企业，也无论是转让新建房还是转让存量房，哪怕是单纯转让未开发之土地，可扣除项目中一定有取得土地使用权所支付的金额和税金，不同的只是税金包括的具体项目会有所不同。(比如其中的印花税)

　　八、【增值额之确定】通过转让收入减除扣除项目可得出增值额，税率的选择取决于增值额与扣除项目金额之比率，参见前述土地增值税税率表(含计算公式)，我们要学会套用公式计算应纳税额。

　　九、【何时使用评估价格】

　　(一)瞒报时;

　　(二)扣除项目金额不实时;

　　(三)转让之成交价格低于评估价格又无正当理由时。

　　十、【特别提醒】房地产评估价格不是由税务机关进行评估，而是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定。上述何时使用评估价格，其中第(二)项是涉及扣除项目金额不实，另外两项都是涉及转让收入不对。不必硬背，根据计算土地增值税的公式来理解即可，总之，税法上的原则就是：让国家吃亏可不行噢。

　　十一、【应纳税额之计算】应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数。再次强调，税率最好是记住，如果出题人不给你这个表，咱也是没办法的。具体计算可参见刘颖老师轻1上的例题29和例题30。很典型的习题，其中第29题十分传统，没什么可说的，例题30可以认真看看。计算这类题都是先看是不是房地产开发企业，再看是新建房还是转让存量房，按步骤进行。

　　十二、清算问题(针对房地产开发企业)

　　(一)纳税人应进行清算的三种情形：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　(二)主管税务机关可要求纳税进行清算的三种情形：

　　1.取得许可证满三年仍为销售完毕的;

　　2.纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的;

　　3.已竣工验收的项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。或该比例虽未达85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。

　　其余有关清算的各项内容可参见东奥税法轻1第208页刘颖老师的总结，这里不再一一列举。

　　十三、税收优惠相关

　　(一)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。如超过20%，就其全部增值额按规定计税。(常考点，记住：不是只就超出部分征，而是就全部增值额征)