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个人所得税要点总结(八)
48、【财产租赁所得征税问题】
(一)应纳税所得额的确定
每次(月)收入不足4000元的：
应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)-800元。
每次(月)收入4000元以上的：
应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800为限)]×(1-20%)。
财产租赁收入扣除费用范围和顺序包括：税费+租金+修缮费+法定扣除标准
1.在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加等税费要有完税(缴款)凭证;
2.向出租方支付的租金
3.还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。(每月以800元为限，一次扣除不完的的余额可无限期结转抵扣);
4.法定扣除标准为800元(减除上述后余额不超过4000元)或20%(减除上述后余额4000元以上)。
对个人按市场价格出租住房，减按10%税率征收个税。
49、【财产转让所得征税问题】
应纳税额=应纳税所得额×适用税率=(收入总额-财产原值-合理税费)×20%，其中的“合理费用”是指卖出财产时按照规定支付的有关税费，但一定要经税务机关认定方可减除。
财产转让所得在教材上主要涉及五个方面：股票转让所得、量化资产股份转让、个人住房转让、购买和处置债权取得的所得、个人拍卖其他财产所得。以下一一叙述，除工资薪金外，此部分内容是最为繁琐的了，可能出计算题或者计算型选择题。
(一)【限售股转让】我国境内上市公司股票转让所得暂不征收个人所得税，但是上市公司限售股转让要征收个人所得税。
自2010年1月1日起，对个人转让限售股取得的所得，按照“财产转让所得”，适用20%的比例税率征收个人所得税。
限售股的范围根据其描述应该可以判断，不必逐条死记硬背。
个人转让限售股，以每次限售股转让收入，减除股票原值和合理税费后的余额，为应纳税所得额。即：
应纳税所得额=限售股转让收入-(限售股原值+合理税费)，完全符合财产转让所得计算应纳税所得额的一般公式。
限售股转让收入，是指转让限售股股票实际取得的收入。
限售股原值，是指限售股买入时的买入价及按照规定缴纳的有关费用。
合理税费，是指转让限售股过程中发生的印花税、佣金、过户费等与交易相关的税费。
如果纳税人未能提供完整、真实的限售股原值凭证的，不能准确计算限售股原值的，主管税务机关一律按限售股转让收入的15%核定限售股原值及合理税费。
【纳税人】以限售股持有者为纳税义务人，以个人股东开户的证券机构为扣缴义务人。限售股个人所得税由证券机构所在地主管税务机关负责征收管理。
【征收方式】限售股转让所得个人所得税，采取证券机构预扣预缴、纳税人自行申报清算和证券机构直接扣缴相结合的方式征收。
【多次转让均应纳税】限售股在解禁前被多次转让的，转让方对每一次转让所得均应按规定缴纳个人所得税。
对具有下列情形的，应按规定征收个人所得税：
(1)个人通过证券交易所集中交易系统或大宗交易系统转让限售股;
(2)个人用限售股认购或申购交易型开放式指数基金(ETF)份额;
(3)个人用限售股接受要约收购;
(4)个人行使现金选择权将限售股转让给提供现金选择权的第三方;
(5)个人协议转让限售股;
(6)个人持有的限售股被司法扣划;
(7)个人用限售股偿还上市公司股权分置改革中由大股东代其向流通股股东支付的对价;
(8)其他具有转让实质的情形。
(二)【自然人股权转让】所得个人所得税计税依据的核定 P385
自然人转让所投资企业股权(份)(以下简称股权转让)取得所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。
计税依据明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可采用列举的方法核定。
符合下列情形之一且无正当理由的，可视为计税依据明显偏低：
①申报的股权转让价格低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的;
②申报的股权转让价格低于对应的净资产份额的;
③申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格的;
④申报的股权转让价格低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格的;
⑤经主管税务机关认定的其他情形。
所称“正当理由”，是指以下情形：
①所投资企业连续三年以上(含三年)亏损;
②因国家政策调整的原因而低价转让股权;
③将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可采取以下核定方法：
(1)参照每股净资产或纳税人享有的股权比例所对应的净资产份额核定股权转让收入。
对知识产权、土地使用权、房屋、探矿权、采矿权、股权等合计占资产总额比例达50%以上的企业，净资产额须经中介机构评估核实。
(2)参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让价格核定股权转让收入。
(3)参照相同或类似条件下同类行业的企业股权转让价格核定股权转让收入。
(4)纳税人对主管税务机关采取的上述核定方法有异议的，应当提供相关证据，主管税务机关认定属实后，可采取其他合理的核定方法。
纳税人再次转让所受让的股权的，股权转让的成本为前次转让的交易价格及买方负担的相关税费。
(三)【个人住房转让所得】应纳税额的计算
个人住房转让应以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
(1)房屋原值的确定
①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
②自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
③经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
④已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及相关税费。
⑤城镇拆迁安置住房，其原值分别为：
房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费;房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费;
房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;
房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
(2)转让住房过程中缴纳的税金
纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税(2009年至今二手住房交易暂免)等税金。
(3)合理费用的确定
纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用
①支付的住房装修费用。
已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%。
商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。
②支付的住房贷款利息。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
(四)【个人销售无偿受赠不动产再转让】的应纳税额的计算
应纳税额=(收入总额-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中的合理税费)×20%
(五)个人购买和处置债权取得所得的计税方法
个人通过招标、竞拍或其他方式购置债权以后，通过相关司法或行政程序主张债权而取得的所得，应按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
个人通过上述方式取得“打包”债权，只处置部分债权的，其应纳税所得额按以下方式确定：
(1)以每次处置部分债权的所得，作为一次财产转让所得征税。
(2)其应税收入按照个人取得的货币资产和非货币资产的评估价值或市场价值的合计数确定。
(3)所处置债权成本费用(即财产原值)，按下列公式计算：
当次处置债权成本费用=个人购置“打包”债权实际支出×当次处置债权账面价值(或拍卖机构公布价值)/“打包”债权账面价值(或拍卖机构公布价值)
(4)个人购买和处置债权过程中发生的拍卖招标手续费、诉讼费、审计评估费以及缴纳的税金等合理税费，在计算个人所得税时允许扣除。
提醒：
(1)个人拍卖除自己的文字作品原稿及复印件外的其他财产，应以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。P398-399
(2)纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税;拍卖品为经文物部门认定是海外回流文物的，按转让收入额的2%征收率计算缴纳个人所得税。
【相关链接】作者将自己的文字作品手稿原件或复印件拍卖取得的所得，按照“特许权使用费所得”项目的费用减除标准和20%税率缴纳个人所得税。
【补充】几个与财产转让所得相关的规定
1.纳税人收回转让股权 P398(二十一)
——股权转让合同履行完毕，股权已变更登记，转让行为结束后，解除原合同退回股权视为另一次转让，前次转让征收的个人所得税不予退回。
——股权转让合同未履行完毕，因执行仲裁委员会做出的解除裁决、停止执行原股权转让合同并原价收回已转让股权的，因转让行为尚未完成，收入未完全实现，随股权转让关系的解除，股权收益不复存在，纳税人不应缴纳个人所得税。
2.个人终止投资经营收回款项征收个人所得税的规定
个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。
应纳税所得额的计算公式如下：
应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费。
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