不动产差额计税的理解与总结

2014《税法》答疑精选：不动产差额计税的理解与总结

　　【东奥小编】2014年注册会计师考试正式进入基础复习阶段，以下是东奥会计在线独家提供的关于2014注会考试《税法》科目第七章资源税和土地增值税的部分精彩答疑，供学员们参考复习，帮助大家进行查漏补缺。

　　【提问原题】：

　　原题：单项选择题

　　市区某工业企业转让一栋4年前购置的办公楼，签订产权转移书据，取得转让收入340万元。该办公楼购置原价为200万元，已计提折旧80万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为280万元，成新度折扣率为7成。已知产权转移书据印花税税率为0.5‰。该工业企业计算土地增值税的增值额为( )万元。

　　A.212.13

　　B.203.87

　　C.125.13

　　D.135.99

　　正确答案：D

　　知识点：土地增值税的应纳税额的计算

　　答案解析：与转让房地产有关的税金=340×0.5‰+(340-200)×5%×(1+7%+3%+2%)=8.01(万元)，扣除项目金额=280×70%+8.01=204.01(万元)，增值额=340-204.01=135.99(万元)。

　　【东奥注会学员提问】：

　　老师：

　　从会计的角度看，卖房的收益是收入-(原值-折旧)，此处营业税计税依据却是不考虑折旧;

　　是我理解有错还是?

　　【东奥会计在线回答】：

　　尊敬的学员，您好：

　　在此我们要以税法规定为准，营业税规定，纳税人销售不动产的营业额的营业额为纳税人销售不动产从购买方取得的全部价款和价费用(含货币、货物或其他经济利益)。

　　单位和个人销售其购置的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额(不含个人转让住房)。

　　单位和个人转让其受让的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

　　单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。

　　以上差额计税必须满足不动产和土地使用权是购置的(受让的)或是抵债所得的，才能差额计税。 在此因为营业税也属于流转税，对此因不动产和土地使用权是购置的(受让的)或是抵债所得的，对于当初购买或抵债所得时，对于那部分金额已经征过营业税了(原来转让人缴纳过那部分金额的营业税)，所以在纳税人将购置的(受让的)或是抵债所得的不动产和土地使用权再转让时，对于之前那部分已经征过税的就不再征税了，这里主要避免的是重复征税，并不是按其收益来征税的。

　　纳税人销售自建或委托他人建造的不动产，纳税人销售不动产的营业额的营业额为纳税人销售不动产从购买方取得的全部价款和价费用(含货币、货物或其他经济利益)。

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税﹔个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税﹔个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在此个人转让购买不足5年的住房要全额征税是因为要调控房产市场，抑制个人炒房的行为。请您了解一下!

　　祝您学习愉快!

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