房产税税率、计税依据与应纳税额的计算

2015《税法》基础考点：房产税税率、计税依据与应纳税额的计算

　　【东奥小编】现阶段进入2015年注会基础备考期，是全面梳理考点的宝贵时期，我们一起来学习2015《税法》基础考点：房产税税率、计税依据与应纳税额的计算。

　　【内容导航】：

　　(一)税率

　　(二)计税依据与应纳税额的计算——从价计征与从租计征

　　(三)在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

　　【所属章节】：

　　本知识点属于《税法》科目第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法第一节房产税法的内容。

　　【知识点】：房产税税率、计税依据与应纳税额的计算

　　(一)税率

　　房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率：

　　【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下(未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税)：

　　(二)计税依据与应纳税额的计算——从价计征与从租计征

　　【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：

　　第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值

　　第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

　　第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额)

　　【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：

　　与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；

　　单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

　　第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认

　　第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值

　　第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

　　第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)。

　　(三)在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

　　1.对投资联营的房产的规定

　　对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

　　假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

　　假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

　　【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析：

　　方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的

　　营业税：不征收

　　城建税和教育费附加、地方教育附加：不涉及

　　土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，暂免征收;联营的企业属于房地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增值税

　　契税：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税

　　房产税：按照房产计税余值从价计征

　　方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的

　　营业税：按照“服务业——租赁业”的5%税率计征

　　城建税和教育费附加、地方教育附加：按照营业税税额及法定税率、征收比率计征

　　土地增值税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税

　　契税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税

　　房产税：按照房产租金收入从租计征

　　2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

　　根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　3.关于附属设备和配套设施的计税规定

　　一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。