2015《税法》高频考点：土地增值税扣除项目的确定

2015《税法》高频考点：土地增值税扣除项目的确定

　　【东奥小编】我们一起来学习2015《税法》高频考点：土地增值税扣除项目的确定。本考点属于《税法》第七章资源税法和土地增值税法第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目的内容。

　　【考频分析】：

　　考频：★★

　　注释：本考点2012年考过计算题。

　　【内容导航】：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　(二)房地产开发成本

　　(三)房地产开发费用

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　(五)财政部规定的其他扣除项目

　　(六)旧房及建筑物的评估价格

　　【高频考点】：土地增值税扣除项目的确定

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内

　　上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)：

　　允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括营业税、城建税、印花税。教育费附加、地方教育附加视同税金扣除。

企业状况	可扣除税金
房地产开发企业	（1）营业税（5%） （2）城建税和教育费附加、地方教育附加
非房地产开发企业	（1）营业税（5%） （2）印花税（0.5‰） （3）城建税和教育费附加、地方教育附加

　　(五)财政部规定的其他扣除项目(适用从事房地产开发的新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　【提示】

　　1.此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策;

　　2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

　　(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)

　　由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　【归纳】土地增值税扣除项目(六项)

　　(一)取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用(契税)

　　(二)房地产开发成本——适用新建房地产转让

　　(三)房地产开发费用——适用新建房地产转让

　　包括：利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内

　　或：[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：营业税、城建税、两个附加

　　印花税(房地产企业转让新建房除外)

　　(五)财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

　　【分类归纳1】房地产开发企业转让新房可扣除的项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　(二)房地产开发成本

　　(三)房地产开发费用

　　①利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内或：②[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　①营业税;②城建税和教育费附加、地方教育附加。

　　(五)财政部规定的其他扣除项目(加计扣除)

　　[(一)+(二)]×20%

　　【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　(二)房地产开发成本

　　(三)房地产开发费用

　　①利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内或：②[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　①营业税;②印花税;③城建税和教育费附加、地方教育附加。

　　【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的项目：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额

　　(四)与转让房地产有关的税金

　　①营业税;②印花税;③城建税和教育费附加、地方教育附加;④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。

　　(六)房屋及建筑物的评估价格

　　①评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%

　　【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额;

　　(四)转让环节的税金

　　【相关复习资料】：

　　2015《税法》第七章资源税法和土地增值税法基础考点汇总

　　2015《税法》第七章资源税法和土地增值税法阶段测试题汇总

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