土地增值税清算后再出售未售部分处何计税？

　　问：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。请问：清算时及以后出售剩余的15%时应补缴的土地增值税如何计算?以下案例的计算方法是否正确?如果不正确其原因是什么?

　　例如：假设上述A房地产开发企业2015年12月份开发的5栋住宅楼已全部竣工并验收，总建筑面积100000平方米，出售率达到90%，已实现收入总额为45000万元，已预缴土地增值税800万元。开发相关支出为：支付地价款及各种费用7000万元;房地产开发成本12500万元;财务费用中的利息支出为3750万元(已正确按转让项目计算分摊并已提供金融机构证明)，转让环节缴纳的有关税费共计为2900万元;当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%.应缴纳土地增值税的计算方法如下：

　　(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000÷(100000×90%)=0.5(万元/平方米)

　　(2)已预缴土地增值税为800万元。

　　(3)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元。

　　(4)房地产开发成本为12500万元。

　　(5)房地产开发费用=3750+(7000+12500)×5%=4725(万元)。

　　(6)允许扣除的税费为2900万元。

　　(7)加计扣除额=(7000+12500)×20%=39009( 万元)。

　　(8)允许扣除的项目金额合计=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(万元)。

　　单位扣除项目金额=27922.50÷(100000×90%)=0.31025(万元/平方米)

　　(9)增值额=45000-27922.50=17077.50(万元)。

　　(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%。

　　(11)按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定，61.16%的增值率大于50%小于100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

　　(12)汇算清缴应补交的土地增值税=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875(万元)。

　　假设清算结束后第一个月销售剩余未出售的住宅10套，面积1000平方米，则应缴纳的土地增值税=100×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=6.03875(万元)。

　　答：(1)实际收入总额为45000万元。单位售价=45000÷(100000×90%)=0.5(万元/平方米);

　　(2)已预缴土地增值税为800万元;

　　(3)取得土地使用权支付的地价及相关费用为7000万元;

　　(4)房地产开发成本为12500万元;

　　(5)房地产开发费用=3750+(7000+12500)×5%=4725(万元);

　　(6)允许扣除的税费为2900万元;

　　(7)加计扣除额=(7000+12500)×20%=3900(万元);

　　(8)允许扣除的项目金额合计=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50(万元)。

　　清算后再转让房地产的处理。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　因此，清算后销售或有偿转让的，若单价不变(0.5万元/平方米)销售面积1000平方米，单位扣除项目0.31025万元/平方米，增值率61.16%.则应缴纳的土地增值税=1000×〔(0.5-0.31025)×40%-0.31025×5%〕=60.3875(万元)。